房屋征收评估结果总感觉偏低?这些审查要点不

导读:对被征收房屋进行价值评估,是房屋征收中的重要环节之一。这一环节也是被广大被征收人所熟知并密切关注的,因为它会直接决定被征收房屋的补偿结果。关于评估,有很多方面值得我们仔细探究。评估机构的选定、评估方法的选择、评估时点的确定等诸多细节问题,都关系着房屋价值评估结果、关系到被征收人能否获得合理合法的征收补偿。有不少被征收人在看到评估报告后,都感觉报告存在不合理之处,房屋的价值明显给评低了。那么,被征收人应当如何审视评估报告是否存在细节、专业性的问题呢?有了疑问又应如何依法行使救济权利呢?

说起广大被征收人关注的评估问题,直接针对评估事项的规定,在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所占篇幅并不多。《条例》第十九条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《条例》第二十条规定了房地产价格评估机构的选定方式和评估应当遵循的原则。被征收人若是翻看条例内容,会感觉找不到特别详细的依据,去评判自己手中的报告是否合理。其实,评估报告中的每一个关键细节,都是有据可依的。

【评估被征收房屋,一般选择市场比较法】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这条表达的主要信息有两点,第一,房屋征收决定公告之日就是评估被征收房屋价格的时点,这是法规明确规定的;第二,对房屋价值的补偿至少不能低于类似房地产的市场价格。类似房地产就是与被征收房屋的区位、面积、结构、用途、新旧程度等类似的房屋。所以,对一般住宅房屋的评估应选择市场比较法,要按标准比照实际交易案例,剔除偶然及非正常因素,确定类似房地产的市场价格。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,被征收房屋类似房地产有交易的,应选用市场法评估。《房地产估价规范》4.1.2规定,估价对象的同类房地产有较多交易的,应选择比较法。《房地产估价规范》4.2部分中详细规定了市场比较法的估价步骤、交易情况修正规则、市场状况调整方法。例如,用于评估的可比实例应从交易实例中选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的,成交日期与价值评估时点相差不得超过两年。再比如,应当对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘,并在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。这些都是相较于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定更为详细的要求,当你拿到一份评估报告时,就可以对这些内容进行相应的审查。

当然,在此还要提醒您一点,不同的房屋有不同的评估方法,如果被征收房屋是用于经营的,则应配合使用收益法进行评估。但无论如何,成本逼近法和基准地价修正法不可接受,它们都会直接导致被征收房屋的估值明显偏低,损害被征收人的合法权益。

【实地查勘到底落实了没有很关键】

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的影像资料,做好实地查勘记录并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应在实地查勘记录上签字或盖章确认。《房地产估价规范》中第3部分关于估价程序同样规定,估价程序中应有实地查勘估价对象环节。应当观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况;应当拍摄影像资料;应当制作真实、客观、准确、完整清晰的实地查勘记录。

评估机构是否对房屋进行了实地查勘非常重要,没有实地查勘,就无法得知房屋的各方面真实情况,没有数据就没有评估的依据。以往有案件中就出现过这样的情况,被征收人从未见过评估机构的工作人员,也未签署过任何确认材料,日后维权诉讼中却冒出一份评估报告来。且不看其内容,这种未经必要的调查程序,被征收人毫不知情的报告,其是否符合客观、公正原则就可想而知了。这一点也值得广大被征收人留意,一份评估报告应当有估价师的实地查勘程序,应当经过您、估价师、征收部门工作人员的共同参与确认。

【评估报告应符合格式要求、内容详实完备】

对于被征收人来说,要审查一份房地产价格评估报告,最直观的就是报告的格式与内容安排。《房地产估价规范》的第7部分详细规定了一份估价报告应包括的各部分内容。例如,7.0.17中规定,估价结果报告应包括估价委托人、房地产估价机构名称、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期的具体内容,而决不能只是简单的两页纸甚至一份表格。

每一项应当包括的具体内容在《规范》中也有详细规定,被征收人在审查时可以核对报告是否具备主要内容,是否反映了被征收房屋的真实情况。另外,《规范》3.0.12规定,估价报告经审核合格后,应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章。这一点也是对评估报告形式上的要求,如果没有估价师的签名和评估机构的盖章,这份报告的真实性就有待考证了。而实践中虚假签名、伪造签名的现象也是时有发生,值得被征收人严格审查。

让我们回到《国有土地上房屋征收与补偿条例》中。《条例》第十九条中规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》中还规定了申请复核、申请专家委员会鉴定的期限。这些是法律赋予我们的救济权利。被征收人一定要积极行使这些权利,切勿待“过期作废”后再想起来,这会给接下来的维权制造不利因素。

在明律师为您介绍的这些,只是一部分法律规定和标准规范。要想完全弄清房地产估价报告,除了仔细查阅法律法规,还需要多咨询专业人士的意见,毕竟申请专家委员会鉴定的费用需要被征收人自行承担。最后,在明律师提醒您,如果您要针对评估报告行使救济权利,一定要注意有针对性、有依据地提出报告中疑似存在的问题,自己要有一定的专业知识储备。即使最终到了诉征收补偿决定的庭审中,被征收人仍可以在与律师商量后提出针对评估报告的意见和疑问,为提升补偿数额奋力一搏。

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