两家公司评估了相同的资产,价格差异接近十倍

  东莞大朗镇六块工业用地和 13 号楼的地面被法院拍卖,成交 3.286 元。被执行人东莞大朗新源织造厂 (以下简称新源织造厂) 的股东认为法院委托的评估公司不合理, 然而,该村委托的评估公司此前评估了 30亿元,法院委托的评估公司只评估了 3亿余元,相差近 10 倍 <强>。 评估报告没有提到所涉地块的可能变化用途和相关文件。

  

  鑫源织造厂在司法拍卖成交约十天后提出执行异议,对此,东莞中院组成合议庭对鑫源织造厂提出的执行异议依法进行审查。经审查,2019年12月30日,东莞中院驳回其提出的异议。东莞中院表示,如不服裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向广东省高级人民法院申请复议。律师表示,现行法律规范尚不完善,本案执行异议的审理结果将成为同类争议处理的一个范例。

  3.286亿元拍走171亩土地

  2019年7月4日,大朗鑫源织造厂171亩地被挂在了淘宝的司法拍卖上,有7人参与报名,评估价是371438074元,起拍价是261000000元,总共拍了46次,最后被竞买号k831即东莞市基富易城市更新投资有限公司以328600000元拍下。

  

  法院在淘宝的司法拍卖挂出来的价格把东莞市大朗鑫源织造厂的股东们吓了一跳。这跟村里委托的评估公司给出的价格相差近10倍。鑫源织造厂在向东莞中院提交的书面意见中指出,评估机构深圳市国策房地产土地估价有限公司(简称国策公司)没有按照《房地产估价规范》的相关规定搜集估价所需资料,本案中估价对象所在地区规划变更,由工业用地变更为居住用地,这一资料可以通过互联网等公开渠道收集,也可以向规划主管部门查询,国策公司违反《房地产估价规范》相关规定,未进行该项资料收集工作,导致上述对估价对象房地产价值和价格有重大影响的资料未能作为评估依据,属于评估程序严重违法。

  深圳市国策房地产土地估价有限公司给出的房产估价报告显示,评估的土地属于工业用途,报告中确实未提及土地已经变更为为二类居住用地。

  根据南都记者查阅的官方文件,2013年8月1日, 东莞市城乡规划局发布了关于东莞市大朗镇高竹地区控制性详细规划的批准后通知 (东贵 [2013] 号 328),确保大浪镇高竹地区受控详细规划方案通过审批,并成功通过验收。东莞市自然资源局的网站用黄色明确标记了所涉土地为二级住宅用地。从大浪镇规划管理办公室获得的 “子图图” 也清楚地显示,涉及的 6 个地块全部调整为二等住宅用地。

  两评估公司估价相差近10

  深圳市国策房地产土地估价有限公司给出的房产估价报告中显示,六个地块都是以工业用地的价格评估的,土地单价是每平方3000元。总估价是3.7亿元人民币,按照最后拍出的价格,每亩是192万元,总价还才3.1亿元。南都记者翻查淘宝司法拍卖平台之前成交的案例发现,同是在大朗镇巷尾村的一块49亩工业工地,一年前就已经拍出了310万元/亩。

  

  事实上,在没有被法院拍卖之前,竹山村委就有意与东莞市大朗鑫源织造厂共同合作开发这块地。2019年4月,东莞市大朗镇竹山股份经济联合委托广东致信资产评估房地产土地估价有限公司对东莞市大朗鑫源织造厂的土地进行评估,该公司给出了 (与) 深圳市国策房地产土地估价有限公司截然不同的结果,评估总值超过人民币31亿元。

  报告指出,这个评估结论依据委托方反映的对评估基准日评估对象在目前实际规划用途以及考虑规划条件下最高最最优的假设前提下市场价值的反映。结论是建立在待估宗地按照东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划”规划为二类居住用地,规划容积率为2.0,计算容积率面积均为住宅用途,且可按“东莞市人民政府关于印发《东莞市”三旧“改造地价计收和分配办法(实行)的通知”,在目前国土登记仍为工业用途的情况下按规定补缴土地出让金后可正式变更登记为住宅用地的前提下成立。如果评估报告有效期内,所涉及的土地使用权规划发生变化,哪怕是微小变化也会本评估报告结论产生严重影响,届时本评估结论失效。

  对比两个评估公司给出的报告,广东致信资产评估房地产土地估价有限公司的内容明显更详细,也将各种实际情况纳入考虑。法院委托的评估公司只是按照房产证证上“工业用途”就给出了工业用地的评估价格。

  评估公司

   报告考虑了影响土地价格的各种因素

  2019年12月24日,南都记者就东莞市大朗鑫源织造厂提出的异议采访了深圳市国策房地产土地估价有限公司负责人王建平,也是这个报告的估价师。王建平表示,评估报告中已考虑影响地价的各项因素。估价过程中,估价师有查询到估价对象所在位置土地更新为二楼居住用地,而估价对象于2018年7月26日价值时点实际用途为工业用地,考虑到估价对象未来地价的升值,本次估价通过计算预期“三旧”改造后住宅用地地价,扣除土地开发成本、管理费等费用,得出估价对象土地价值。

  王建平指出,本次估价为房地产估价,而非土地使用权估价。因估价对象中有9栋建筑物未提供相关权属资料,且工业房地产通常缺少市场交易案例,一般不具备采用比较法估价的条件。

  在深圳市国策房地产土地估价有限公司给法院递交的异议复函里也答复了相关疑问,复函里还指出,异议人未在约定的十日内对本报告提出异议及申请复议,视为认可报告内容。

  南都记者还从东莞中院证实,评估报告和评估结果在拍卖前已送达给双方当事人,被执行人鑫源织造厂在2018年9月收到评估报告和评估结果告知书后,一直没有提出任何异议,直到在2019年7月4日拍卖成交后大约十天才提出异议。此前被执行人也从未向法院提出过土地规划变更的问题。

  鑫源织造厂

  收到评估报告后,因故未向法院递交异议

  法院送达回证显示, 鑫源织造厂在2018年9月26日签收了房地产评估报告。对于收到评估报告后,未及时向法院递交异议的问题,鑫源织造厂表示,确认当时聘请了律师,是由律师签收的。对于未及时提出异议的问题,鑫源织造厂解释,工厂收到评估报告之后,有通知代理律师要向法院提出异议,但律师因故未递交。

  

  关于执行法院2019年7月26日查询该地块仍登记为工业用地,鑫源织造厂表示,没有异议。但鑫源织造厂认为,执行法院本应在评估前查明该地块登记情况,同时也要查明该地块规划用途变更为居住用地,与登记用途不一致的情况。其次,即使该地块登记用途仍为工业用途,但因规划用途已变更,其价值已有大幅增长。

  鑫源织造厂认为,规划变更导致土地价值上升,这是房地产行业公知的事实。工业用地在被政府规划确定变更为居住用地之后,即使土地证上的用途还没有变更,那只是一个变更流程和补交一定出让金税金等程序而已的事了,而按照目前关于东莞市住房的政府出让土地的最低楼面价是约16000元/平方米,该地块170亩约113390平方米,容积率按东莞市居住类最低2.5来计算(一般情况高些都可去到3.5),该地块最低市场价都值45亿元。

  东莞自然资源局

  涉案土地不能直接变更为居住用地

  对于两个评估公司给同一资产给出相差近10倍的估价的问题。东莞自然资源局表示,根据《中华人民共和国资产评估发》第二条和《中华人民共和国国家标准房地产估价范围》第2条估价原则,资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算,房地产的市场价值评估,以资产处置为目的的评估,根据合法原则,应以不动产实际情况为依据进行权益评估。

  对于规划用途已变更,涉案土地是否可以变更为居住用地的问题。东莞自然资源局解释,根据有关规定,“对于以划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的(按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地除外),由市、县人民政府收回土地使用权后依法重新公开供应,并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿”的规定,涉案土地使用权不能直接变更为居住用地。

  相关法律法规也明确规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平,按下式确定:应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

  行业人士

  评估应遵循最高最佳利用原则

  对于东莞市大朗鑫源织造厂拍卖报告的问题,对照《房地产估价规范》相关规定,行业人士黄先生指出,评估房地产的市场价值应遵循最高最佳利用原则,要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。当估价对象已做了某种利用,估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明。

  2013年8月由东莞市城乡规划局发的《关于东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划的批后告示(东规告[2013]328号)》中东莞市大朗鑫源织造厂房地产所在地块的规划用途为二类居住用地。虽然东莞市大朗鑫源织造厂房地产的国有土地使用证和房地产权证的用途均为工业,但东莞市大朗鑫源织造厂可根据相关的规划用途申请变更土地用途,符合上述改变用途前提或重新开发前提。与深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《深国策评字dg[2018]090011sf房地产估价报告》对东莞市大朗鑫源织造厂房地产可能变更用途的情况和相关文件均没有提及,对于如何遵循最高最佳利用原则也没有具体的描述。因此该报告违反了《房地产估价规范》的相关规定。

  同时,该报告并没有对相关估价方法进行适用性分析,也没有对选用的方法取舍予以说明并陈述理由,特别是对没有采取市场法予以说明并陈述理由。

  黄先生还指出,估价报告中应充分描述说明估价对象状况,包括估价对象的区位状况、实物状况和权益状况。报告对东莞市大朗鑫源织造厂房地产可能变更用途的情况和相关文件均没有提及。因此该报告违反了《房地产估价规范》的相关规定。

  律师

  现行法律规范尚不完善

  对于此案,北京盈科 (广州) 律师事务所律师李先华表示,评估公司在民事案件的执行程序中发挥了非常重要的作用, 其评估结论对当事人的利益有很大影响。然而,在评估程序中,如何平衡被处置财产的申请人、执行人、买方和其他各方的利益, 以及当对评估结果有异议时,如何获得足够的权利救济,以保护当事人的合法权益,目前的法律规范并不完善。

  根据最高人民法院相关规定,当事人对评估结果提出异议,人民法院主要审查评估机构是否具有资质,评估程序是否严重违法。本案中两个评估公司对同一标的物评估结论差别巨大,被执行人就评估结果提出异议后人民法院是如何处理的,本案执行异议的审理结果将成为同类争议处理的一个范例,值得关注。

  东莞中院

  驳回鑫源织造厂提出的异议

  2019年12月24日,南方都市报记者就此案致电东莞中院相关负责人,该负责人表示,东莞中院已根据当事人提起的执行异议立案并组成合议庭审查。经审查,2019年12月30日,东莞中院驳回了大朗鑫源织造厂的异议。认为鑫源织造厂对案涉网络司法拍卖行为提出异议,缺乏事实及法律依据。同时表示,如不服裁定,可自本裁定书送达之日起十日内,向广东省高级人民法院申请复议。

  该负责人还表示,选择评估公司的程序合法合理,评估公司是由双方委托代理人现场参与摇珠确定,并有纪检工作人员现场监督;广东致信资产评估房地产土地估价有限公司作出的31亿的评估报告是按照住宅用地性质进行评估的,而目前涉案土地性质为工业用地,被执行人对变更土地性质的政策理解有误,按照现有政策,被执行人无法自行申请变更为住宅用地性质。评估只是一个拍卖前置程序,并不影响最后在淘宝上的公开拍卖的成交价格,成交价格是由市场决定的。如果被执行人对拍卖结果有异议,可以按照法定程序提出异议复议程序予以救济。

  2019年12月3日,东莞中级人民法院就给东莞市大朗鑫源织造厂发出了执行异议案件受理通知书,通知书上显示,经审查,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定,决定立案审查。东莞中院组成合议庭对此案进行审查,要求东莞市大朗鑫源织造厂补充相关材料。

  2019年12月19日下午3点,东莞中级人民法院第十八法庭举行公开听证。在庭上,东莞市大朗鑫源织造厂向法院举证,评估公司评估程序违法,首先是未按规定程序收集估价所需资料违法。其次则是选用估价方法程序违法。《房地产估价报告》对于估价对象登记用途、规划用途之间不一致的处理错误。东莞市大朗鑫源织造厂认为,评估程序严重违法,评估方式违反估价原则,估价结果严重不实,报告形式存在重大瑕疵,应当准许重新评估。同时,依据该报告进行的拍卖不具有合法性,拍卖应当予以撤销。

  申请人认为评估是合理合法的。因为登记信息显示拍卖的土地仍用于工业用途,土地所有者从未更换过涉案土地。根据相关规定,如果土地使用者需要改变土地的用途、面积和期限, 必须经土地和规划管理部门批准,并向最初批准该土地的人民政府报告。需要再次缴纳土地出让金,并办理土地登记。

  对于权利人有无申请办理涉案土地的规划变更手续,鑫源织造厂事后解释,没有申请办理该土地的规划变更手续,因为当时该土地抵押在银行那里,该土地的所有产权证原件都存放在银行,导致无法办理变更。

  他山之石

  通过当事人议价方式确定起拍价

  法院在处置被执行人的财产时,大部分案件都是采用委托评估的方式进行估价。2018年9月1日正式施行的《最高人民法院关于确定财产处置参考价若干问题的规定》,明确提出“人民法院确定财产处置参考价,可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”

  2018年9月13日,崇州法院首次通过当事人议价方式,确定了一处在京东司法拍卖平台拍卖的商业用房的起拍价。崇州法院原本通过大数据网络询价,初步确定该房屋起拍价为110万,但被执行人认为估价过低,不同意按此价卖出,后来在承办法官的主持下,申请执行人和被申请人双方通过协商议价,最终确定了120万的起拍价。

  采写:南都记者 刘辉龙 实习生 汪曼 刘豪威

  编辑: 黄慧萍

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